Hiện nay, nhu cầu về sử dụng phòng trọ đối với học sinh, sinh viên và người đi làm ngày càng tăng. Kèm theo đó là hàng loạt các vấn đề pháp lý diễn ra kèm theo. Điển hình trong đó là vấn đề về việc người thuê không trả tiền thuê phòng. Chủ nhà thuê khác nhau cũng sẽ có một số biện pháp xử lý khác nhau như lấy lại phòng, tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng,…
Sau đây, cùng văn phòng Thừa phát lại Ngọc Phú tìm hiểu về chủ đề “Tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng” – Một trong các vấn đề diễn ra khá phổ biến hiện nay.
I. Tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền thuê phòng được hiểu như thế nào ?
Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm về tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng, tuy nhiên, hiểu theo nghĩa thông thường chúng ta có thể hiểu tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng chính là trường hợp bên thuê không trả tiền thuê phòng khi đến hạn, bên cho thuê tự ý vào phòng cho thuê không có sự cho phép cho bên thuê. Từ đây, chúng ta sẽ đi tìm hiểu về các quy định pháp luật về thuê phòng trọ.
Thứ nhất, về hợp đồng thuê phòng trọ (Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015): “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”. Chủ nhà thuê đã giao phòng trọ cho bên thuê nhưng bên thuê không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê phòng;
Thứ hai, nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê (Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015): “bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê”. Hành vi của bên cho thuê phòng trọ là chưa thực hiện đúng nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng ổn định phòng trọ của bên thuê;
Thứ ba, về nghĩa vụ trả tiền thuê (Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015) “Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Đây là biện pháp xử lý đối với trường hợp bên thuê không trả tiền phòng, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng chứ không phải thực hiện hành vi tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng.
Xem thêm: Tại đây
II. Tình huống mẫu cho trường hợp tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng
Chào văn phòng Thừa phát lại Ngọc Phú. Tôi là Nguyễn Văn A hiện tại đang cho thuê một dãy phòng trọ khoảng 10 phòng. Hiện đang có một phòng trọ của Nguyên văn B đã chậm trả tiền thuê 02 tháng liên tiếp, tôi yêu cầu trả thì bên đó cứ hứa hẹn và không chịu trả, tôi yêu cầu trả phòng bên đó cũng không đồng ý. Tôi có thể vào phòng người đó để dọn đồ người đó ra và yêu cầu người đó trả phòng hay không? Mong được đội ngũ tư vấn về biện pháp xử lý hiệu quả. Tôi cảm ơn.
Dựa trên tình huống như trên, đội ngũ Thừa phát lại Ngọc Phú có một số tư vấn tại mục III về giải đáp thắc mắc.
Xem thêm: Tại đây
III. Giải đáp thắc mắc
1. Cách xử lý khi người thuê không trả tiền phòng
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Theo đó, trường hợp bên thuê không trả tiền phòng thì bên cho thuê không nên tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng mà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và thông báo cho bên thuê việc chấm dứt hợp đồng trước hạn và ấn định thời gian bên thuê nhà giao trả phòng trọ, thanh toán các khoản tiền thuê nhà còn thiếu đến thời điểm chấm dứt thực hiện hợp đồng.
Nếu bên thuê không đồng ý giao trả phòng trọ và thanh toán tiền thuê nhà, căn cứ thông báo chấm dứt thực hiện hợp đồng đó, bên cho thuê có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tư vấn tình huống II:
Dựa trên những phân tích như trên, chủ nhà trọ là ông A có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và thông báo của ông B biết về việc chấm dứt đó. Trong thông báo này, ông A có quyền ấn định về thời hạn trả tiền phòng, trả phòng cho ông (lúc thực hiện thông báo chấm dứt hợp đồng ông A có thể lập vi bằng thông báo để đảm bảo có căn cứ xác thực việc thông báo để tránh rủi ro). Nếu đến hạn, ông B không thực hiện thì ông A có thể khởi kiện Tòa án.
2. Nhờ người làm chứng hoặc quay video khi tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng có được không?
Hành vi tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng như là phân tích tại mục I là hành vi thực hiện trái pháp luật vì có thể gây ra một số rủi ro pháp lý như xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người khác, vi phạm quy định về cho thuê tài sản,…nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Do đó, dù có người làm chứng hay thực hiện việc quay video lại thì hành vi tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng là hành vi không nên thực hiện.
Tư vấn tình huống II:
Theo đó, ông A không nên thực hiện việc tự ý vào phòng ông B khi ông B không trả tiền phòng vì hành động này có thể dẫn đến nguy cơ xâm phạm tài sản của người khác, nếu thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Lập vi bằng trong trường hợp này là vi bằng sự kiện hay vi bằng hiện trạng ?
Trong trường hợp bên thuê không trả tiền phòng, bên cho thuê không nên tự ý vào phòng trọ khi người thuê không trả tiền phòng và lập vi bằng ngay lúc tự ý vào phòng được vì đây là hành vi xâm phạm quyền sử dụng tài sản thuê của bên thuê. Bên cho thuê nên thực hiện những việc như đã phân tích tại mục 1 của III, có thể thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên kia trả phòng, trả tiền thuê.
Trong trường hợp này, bên cho thuê có thể yêu cầu lập vi bằng ghi nhận sự kiện thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho bên kia và ấn định thời gian trả phòng, trả tiền thuê. Trường hợp bên kia vẫn cố tình không thực hiện thì bên cho thuê có thể yêu cầu tòa án giải quyết.
Tư vấn tình huống II:
Như đã nói, trong trường hợp ông A không thể thỏa thuận với ông B việc trả tiền phòng, thì ông A có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khi thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ông A nên thực hiện việc lập vi bằng ghi nhận sự kiện thông báo chấm dứt hợp đồng để làm căn cứ hạn chế rủi ro cũng như là bằng chứng để khởi kiện ra Tòa.
IV. Dịch vụ lập vi bằng của Văn phòng Thừa phát lại Ngọc Phú
Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu về các dịch vụ lập vi bằng, Quý khách có thể liên hệ với Văn phòng Thừa phát lại Ngọc Phú qua các kênh:
Địa chỉ: 139H4 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng: 3C2 Đồng Khởi, phường Phú Khương, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre
hoặc số hotline: 0913 41 99 96
Email: thuaphatlaingocphu@gmail.com
Theo dõi Văn phòng Thừa phát lại Ngọc Phú tại đây: https://thuaphatlaingocphu.vn/
Văn phòng thừa phát lại Ngọc Phú với đội ngũ Thừa phát lại có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và am hiểu chuyên sâu về Thừa phát lại. Đây là điểm đến uy tín, đáng tin cậy cho quý khách hàng. Chúng tôi luôn làm việc với tinh thần tinh thần thượng tôn pháp luật, tôn trọng đạo đức nghề nghiệp, làm việc trách nhiệm, chuyên nghiệp, tận tâm chúng tôi mong muốn mang đến những dịch vụ tốt nhất cho quý khách hàng.
