Vài năm về trước, vợ chồng anh Hoà đã thuê một căn trọ thông qua vi bằng. Tuy nhiên, chủ của căn trọ đã mang căn trọ này làm tài sản thế chấp vay vốn Ngân hàng để lấy tiền kinh doanh làm ăn. Nhưng thật trớ trêu thay, chủ căn trọ do làm ăn thua lỗ nên đã bán tài sản căn trọ mà vợ chồng anh Hoà đang thuê ở để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Bức xúc và không chấp nhận tình cảnh bị đuổi khỏi nơi đang ở, vợ chồng anh Hoà đành phải dựa vào sự can thiệp của pháp luật.
Vậy sổ vi bằng được hiểu là gì? Quy định về giá trị pháp lý của sổ vi bằng như thế nào? Thủ tục làm sổ vi bằng bao gồm những gì? Bài viết sau đây của Thừa phát lại Ngọc Phú sẽ giúp bạn đọc giải đáp những thắc mắc về “Sổ vi bằng: Tìm hiểu về vi bằng trong nhiều trường hợp”.
I – Khái niệm về sổ vi bằng?
– Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
– Như vậy, ta có thể hiểu sổ vi bằng, vi bằng, văn bản vi bằng,… có nhiều tên gọi nhưng bản chất của nó là một. Căn cứ theo quy định pháp luật dùng thuật ngữ là vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
II – Quy định về giá trị pháp lý của vi bằng?
– Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng:
– Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản; Vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
– Việc lập vi bằng được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận giao dịch của các bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ và được Tòa án ghi nhận, đây là đặc điểm cho thấy việc lập vi bằng sẽ có thể giảm thiểu rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch.
– Như vậy, kết luận lại là công chứng vi bằng không có giá trị pháp lý mà chỉ có giá trị chứng cứ.
– Hiện nay có nhiều tổ chức bất động sản thường rao bán và tư vấn cho khách hàng của mình về việc mua vi bằng công chứng, tuy nhiên đây không phải là văn bản có giá trị pháp lý. Do đó cần nắm vững các quy định pháp luật để tránh những thiệt hại đáng tiếc xảy ra.
Xem thêm về giấy vi bằng: Tại đây
III – Những trường hợp nào không được lập vi bằng?
– Theo quy định vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp sau đây:
- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước;
- Vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
– Tóm lại, việc lập vi bằng trong những trường hợp trên sẽ không được coi là hợp lệ và không có giá trị chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án. Đồng thời, không được sử dụng làm căn cứ thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
IV – Những hạn chế khi sử dụng sổ vi bằng là gì?
– Điều đầu tiên, khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên Sổ đỏ.
- Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013:
“ 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”
Ngoài ra, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Bản gốc Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ. Nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất.
- Vì vậy điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó…
– Điều thứ hai, đối với giao dịch mua bán xe ô tô bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực mới phát sinh hiệu lực. Khi đó, dù có lập vi bằng ghi nhận lại sự kiện các bên có tiến hành giao kết việc mua bán xe cũng không thay thế được thủ tục công chứng, chứng thực theo luật định.
Trường hợp vi phạm thủ tục này, hợp đồng mua bán xe của các bên sẽ bị vô hiệu do vi phạm do không tuân thủ về mặt hình thức. Đồng thời, nếu hợp đồng mua bán xe không tiến hành công chứng, chứng thực; các bên sẽ không tiến hành được thủ tục tiếp theo là đăng ký sang tên chủ sở hữu xe tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi đó, quyền lợi của Anh là bên mua xe sẽ không được đảm bảo. Chính vì vậy, để đảm bảo được quyền lợi của mình, các bên bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán xe ô tô này.
V – Thủ tục làm sổ vi bằng bao gồm những gì?
Theo Điều 39 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thủ tục lập vi bằng như sau:
Thủ tục lập vi bằng:
– Bước 1: Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
– Bước 2: Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.
– Bước 3: Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
– Bước 4: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.
Sở Tư pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về vi bằng; thực hiện đăng ký và quản lý cơ sở dữ liệu về vi bằng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp.
– Như vậy, vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Qua những phân tích của bài viết trên đã giải đáp được thắc mắc về sổ vi bằng cũng như các trường hợp liên quan đến sổ vi bằng. Để tìm hiểu kỹ hơn về giá trị pháp lý của vi bằng, ý nghĩa của việc lập vi bằng hãy liên hệ đến Thừa phát lại Ngọc Phú. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về sổ vi bằng: Tìm hiểu về vi bằng trong nhiều trường hợp. Chi tiết vui lòng liên hệ đến:
Địa chỉ: 139H4 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng: 3C2 Đồng Khởi, Phường Phú Khương, TP. Bến Tre, tỉnh Bến Tre.
Hotline: 0913 41 99 96 (24/7)
Mail: thuaphatlaimanhphu.vn@gmail.com
