Thông thường, khi muốn mua nhà chúng ta thường ra văn phòng công chứng để ký công chứng hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường xuất hiện việc mua bán nhà đất thừa phát lại được nhiều người quan tâm và chú ý nhiều nhất phải để đến phải kể đến mua nhà thừa phát lại.
Theo đó, mua nhà thừa phát lại được hiểu các bên không ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, mà đi đến Văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất.
Vậy mua nhà thừa phát lại hiện nay có hợp pháp không? Và rủi ro khi mua nhà thừa phát lại là gì? Hãy cùng Thừa phát lại Mãnh Phú tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
I.Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là gì?
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do văn phòng thừa phát lại lập.
Mua bán nhà đất thừa phát lại (hay còn gọi mua bán nhà đất thông qua vi bằng) là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại và được Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu, trong vi bằng sẽ ghi nhận ngày tháng đó, tại địa điểm đó các bên có liên quan có sự thỏa thuận, cam kết việc mua bán, do vậy, việc mua bán nhà đất thừa phát lại bằng vi bằng này sẽ không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo pháp luật quy định đồng nghĩa với việc vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.
Xem thêm: Tại đây
II.Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?
Việc mua bán nhà đất thừa phát lại thông qua vi bằng không được xem là hợp pháp vì theo Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 có quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Theo đó tại Khoản 2 Điều 36 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:“Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”
Như vậy, mua nhà thừa phát lại hay mua bán nhà đất thừa phát lại thông qua vi bằng chỉ có tác dụng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Như vậy nếu như hình thức hợp đồng không được công chứng, chứng thực mà chỉ thực hiện dựa trên thủ tục lập vi bằng thì hợp đồng mua bán đất này sẽ không được pháp luật công nhận vì không có công chứng, chứng thực.
Xem thêm: Tại đây
III. Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất.
Theo quy định pháp luật hiện hành việc mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực theo đúng thủ tục luật định. Tuy nhiên, một số trường hợp nhà đất chưa đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng như đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ chung nhưng không thể thực hiện thủ tục tách sổ mà các bên vẫn muốn mua nhà thừa phát lại thì có thế lập vi bằng trong một số trường hợp sau:
– Lập vi bằng mua bán đất chưa có sổ đỏ: Điểm a, khoản 3, Điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Tuy nhiên, thực tế xảy ra khi các bên mua bán đất là nhiều diện tích vẫn chưa được cấp sổ và hiển nhiên là khi mua bán chưa có sổ thì các bên không thể làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, để tránh việc tranh chấp xảy ra mà các bên ( đặc biệt là bên mua) không có chứng cứ chứng minh việc mua bán là hợp đồng thì các bên nên lập vi bằng. Tùy theo yêu cầu tại thời điểm lập mà vi bằng sẽ có giá trị chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận, đã giao nhận tiền, tài sản hoặc thực hiện đặt cọc để đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ.
– Trong trường hợp mua bán nhà đất sổ chung mà thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc các bên ngại việc làm thủ tục phức tạp mà vẫn thực hiện giao dịch thì rủi ro sẽ rất lớn: Khi thực hiện giao dịch xong các bên đã giao nhận tiền, tài sản nhưng trên giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ và không có hợp đồng công chứng để làm căn cứ. Tương tự đối với trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ thì khi rơi và tình huống sổ đỏ chung chưa được tách các bên giao dịch nên thực hiện mua đất sổ chung công chứng vi bằng để giảm tối đa rủi do có thể xảy ra.
– Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận mua đất đấu giá nên được thực hiện trước khi các bên chính thức tham gia buổi đấu giá: Theo quy định của pháp luật về quy trình đấu giá đất thì các chủ thể muốn tham gia phải nộp phí tham gia đấu giá và đặt cọc trước một khoản tiền. Số tiền đặt cọc có thể lên đến 15% giá trị khởi điểm của tài sản đấu giá, đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất thì số tiền tính theo phần trăm này không hề nhỏ. Do đó, khi thực hiện đặt cọc và tham gia đấu giá nên có Thừa phát lại chứng kiến toàn bộ quá trình và ghi trong vi bằng để đảm bảo các bên có thể lấy lại số tiền cọc nếu không trúng đấu giá hoặc được tham gia ký kết hợp đồng nếu mình đã trúng đấu giá theo đúng quy định pháp luật.
– Lập vi bằng trong các trường hợp mua bán nhà đất thông thường khác: Ngoài việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất thì đối với nhà đất có giá trị lớn, các bên có thỏa thuận khác về thanh toán tiền trên hợp đồng so với thực tế thì có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, vi bằng giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản nhà đất bàn giao,..
Như vậy, có thể thấy khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất sẽ có nhiều tình huống pháp lý cần giải quyết đặc biệt là trong các trường hợp mua bán khi chưa đủ điều kiện về hồ sơ. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình các bên (đặc biệt là bên mua đất) nên cân nhắc thực hiện thủ tục mua bán nhà đất thừa phát lại.
Xem thêm: Tại đây
IV.Rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng.
– Tính pháp lý không minh bạch
Mua nhà thừa phát lại hay mua bán nhà đất thừa phát lại thông qua vi bằng chỉ được văn phòng Thừa Phát Lại đảm bảo cho việc giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ, không đảm bảo cho quyền sử dụng đất của người mua. Nên trong trường hợp xảy ra kiện tụng giữa hai bên thường rất khó giải quyết.
Hiểu một cách đơn giản, văn phòng Thừa Phát Lại chỉ làm chứng cho giao dịch nhưng Nhà nước không công nhận. Thay vào đó, văn phòng công chứng sẽ thừa nhận giao dịch mua bán nhà đất và hoạt động mua bán đó được Nhà nước công nhận.
– Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt
Hiểu rõ về vi bằng là gì, tính pháp lý của vi bằng ra sao thì rất ít khách hàng chọn mua bán nhà đất thừa phát lại bằng vi bằng bởi các rủi ro là rất lớn, thậm chí có thể mất trắng tiền.
Bên cạnh đó, thông qua mẫu vi bằng mua nhà thừa phát lại, bán nhà đất thừa phát lại không ít khách hàng bị lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản. Chính vì vậy loại hình này ngày càng được ít xuất hiện trên thị trường, chỉ thấy ở một số ít khu vực nhất định.
– Thủ tục sang tên sổ đỏ
Khi người dân thực hiện mua bán nhà đất thừa phát lại bằng vi bằng sẽ không thể sang tên sổ đỏ, vì khi thực hiện việc mua nhà thừa phát lại hay mua bán nhà đất thừa phát lại bằng vi bằng mà không có hợp đồng công chứng, chứng thực thì sẽ không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ theo quy định của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
- Đơn đăng ký biến động
- Bản gốc Sổ đỏ
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
– Không thể vay ngân hàng
Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ việc cho vay do mua bán nhà đất thừa phát lại đặc biệt mua nhà thừa phát lại chưa chuyển tên qua người mua. Những trường hợp không được ngân hàng hỗ trợ sau này sẽ rất khó để bán ra hoặc lúc kẹt tiền cũng rất khó để xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng.
– Có thể bị mất trắng
Thường vi bằng nằm trong sổ chung với chủ đất cho nên nếu chủ sở hữu nhà, đất chẳng may qua đời thì theo luật thừa kế thì tài sản sẽ thuộc về nhà đình. Lúc này nếu bạn người mua nhà thừa phát lại có thể bị mất trắng tài sản, bởi quyền thừa kế cao hơn vi bằng. Tuy nhiên, nếu có thể liên hệ và thương lượng với gia đình chủ sở hữu đất bạn có thể tiến hành làm giấy xác nhận để lấy tài sản đó.
V.Những kinh nghiệm khi lỡ mua bán nhà đất thông qua vi bằng.
– Thứ nhất, phải kiểm tra xem nhà đất có phải mua nhà thừa phát lại từ chính chủ hoặc 1 trong những người có quyền đối với nhà đất đó không? Trong trường hợp mà kiểm tra thì biết nhà đất có phải mua từ chính chủ hoặc không phải do một trong những người có quyền đối với nhà đất đó đứng bán thì phải ngay lập tức đi khởi kiện người bán ra tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng mua nhà thwuaf phát lại đã lập vi bằng để đòi lại tiền.
– Thứ hai, liên hệ với bên bán để ngồi lại trao đổi với họ, nói cho họ biết việc làm đó là vi phạm pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của mình. Đồng thời, thông qua đó, bên mua nhà thừa phát lại yêu cầu họ hoàn trả lại phần tiền mà mình đã thanh toán (có thể tính theo mức giá trị hiện tại sao cho phù hợp với tình hình thực tế của các bên).
– Thứ ba, đối với trường hợp bên bán từ chối hoàn trả lại phần tiền mà bên mua đã trả cho họ khi mua nhà thừa phát lại thì bên mua nhà thừa phát lại có thể làm đơn tố cáo ra cơ quan công an (trong trường hợp họ có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản) hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu họ trả lại số tiền đó. Trong trường hợp này, bên mua nhà thừa phát lại cần thu thập các chứng cứ (như là vi bằng của Thừa phát lại, các giấy tờ liên quan,…) để cung cấp cho cơ quan công an, Tòa án nhằm đảm bảo kết quả tốt nhất cho bên mua nhà thừa phát lại.
Thông qua bài viết, Thừa phát lại Mãnh Phú đã giúp các bạn đã hiểu rõ hơn về hình thức Mua bán nhà đất thừa phát lại thông qua vi bằng là như thế nào? Những rủi ro khi mua bán nhà đất thừa phát lại? Và cần làm gì khi lỡ mua bán nhà đất thừa phát lại?. Nếu bạn đọc có bất kỳ thắc mắc hay cần được tư vấn hãy nhanh chóng liên hệ Văn phòng Thừa phát lại Mãnh Phú để được hỗ trợ nhanh nhất.
