Hiện nay, nhà sổ chung có ưu điểm là giá thành rẻ hơn so với mua nhà sổ riêng. Đồng thời, hình thức này cũng được pháp luật công nhận nên đây trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân. Bên cạnh đó, quy định của pháp luật thì không có khái niệm “sổ nhà chung”, “sổ nhà riêng”, “sổ hồng”, “sổ đỏ”. Tuy nhiên, đây lại là những cách gọi phổ biến của người dân thay vì gọi theo một cách đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
Vậy mua nhà sổ chung là gì? Ưu và nhược điểm của mua nhà sổ chung như thế nào? Pháp luật quy định thủ tục khi mua nhà sổ chung ra sao? Rủi ro khi mua nhà sổ chung xảy ra trong trường hợp nào? Dịch vụ tư vấn khi muốn mua nhà sổ chung bao gồm những gì? Qua bài viết dưới đây, Thừa phát lại Ngọc Phú sẽ giúp bạn đọc giải đáp những thắc mắc về “Mua nhà sổ chung: lợi ích và thủ tục đơn giản”.
I. Mua nhà sổ chung là gì?
Theo quy định của pháp luật thì không có khái niệm “sổ nhà chung”, “sổ nhà riêng”, “sổ hồng”, “sổ đỏ”. Tên gọi chính xác hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ).
Do đó, có thể hiểu nhà sổ chung là trường hợp nhà và các tài sản gắn liền với đất thuộc cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu từ nhiều người. Các nhà chung sổ được tính khi có 2 chủ sở hữu trở lên cùng đứng tên. Các chủ sở hữu này không có quan hệ bố/ mẹ/ con cái hoặc vợ chồng.
Hiện nay, sổ được cấp theo mẫu thống nhất trên toàn quốc bởi Bộ Tài Nguyên và Môi Trường theo Thông Tư số 23/2014/TT-BTNMT, nên sổ chung hay riêng thì đều chung một mẫu, chỉ khác nhau về nội dung ghi trên sổ.
Vậy có nên mua nhà sổ chung hay không ?
Hiện nay, mua nhà sổ chung với ưu điểm giá thành rẻ hơn so với mua nhà sổ riêng và hình thức này cũng được pháp luật công nhận nên đây trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân.
Nếu bạn chưa có điều kiện kinh tế nhiều những vẫn muốn sở hữu một mảnh đất hay bạn là chủ sở hữu một mảnh đất nhưng diện tích chưa đủ để được cấp sổ hồng riêng thì BĐS có sổ hồng chung có thể cân nhắc là một sự lựa chọn, tuy nhiên vẫn cần lưu ý về những mặt hạn chế sẽ được đề cập ở phía dưới của bài.
II. Ưu điểm và nhược điểm của mua nhà sổ chung?
Ưu điểm:
Sổ hồng chung là sự lựa chọn tốt cho những người có thu nhập thấp. Nhà đất sử dụng sổ hồng chung có giá rẻ hơn nhiều so với nhà đất sở hữu sổ riêng (sổ hồng riêng). Vì vậy đây là một sự lựa chọn kinh tế cho nhiều cá nhân có nhu cầu.
Sổ hồng chung có thể coi là một giải pháp để chủ sở hữu đất có diện tích đất chưa đạt điều kiện để có sổ hồng riêng thực hiện các giao dịch mua bán có liên quan đến miếng đất đó. Các chủ sở hữu đất có diện tích nhỏ có thể kết hợp với nhau để lập sổ hồng chung từ đó đảm bảo quyền sở hữu và quy định pháp luật.
Với sổ hồng chung, việc mua bán đất có thể thực hiện bằng giấy tay mà không sợ rủi ro từ chủ cũ. Bởi lẽ với các giao dịch bất đất sản có sổ hồng chung thì chủ sở hữu cần có sự đồng thuận của toàn bộ chủ sở hữu khác, điều này làm giảm các rủi ro không may.
Nhược điểm:
Phức tạp về mặt pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò rất quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai và là phương tiện để người dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình một cách hợp pháp nhưng hiện nay, không thiếu các trường hợp nhiều người lợi dụng người dân nhẹ dạ cả tin, thiếu kinh nghiệm nên đã dùng chiêu trò sổ hồng, sổ đỏ chung “khống” và hứa hẹn tách thửa khi giao dịch thành công.
Tranh chấp về định đoạt, sử dụng, khai thác: khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch bất động sản thì yêu cầu phải có sự đồng ký cũng như chữ ký của tất cả đồng sở hữu và việc này sẽ trở nên khó khăn nếu giữa những người sở hữu phát sinh tranh chấp liên quan đến đối tượng sở hữu.
Khó khăn trong vay vốn: Về nguyên tắc thì vẫn được vay nhưng trên thực tế rất hiếm ngân hàng chấp nhận vì e ngại tính pháp lý ràng buộc giữa các đồng sở hữu.
Khó khăn trong chuyển nhượng: không thể tự định đoạt quyền sở hữu của mình vì không thể hoàn thành thủ tục nếu như không có đủ chữ ký của những đồng sở hữu theo Điều 126 Luật Nhà ở 2014. Trong trường hợp này nếu vẫn muốn chuyển nhượng thì phải làm thủ tục tách thửa đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phần của từng người sở hữu. Khi đó, việc chuyển nhượng mới không phụ thuộc vào sự đồng ý, tuy nhiên, cần lưu ý về điều kiện để tách thửa của từng địa phương.
Vì thế, khi mua nhà thuộc sở hữu chung, cần phải cân nhắc để tránh những rủi ro về tranh chấp về sau này.
Xem thêm về Lập vi bằng: Tại đây.
III. Thủ tục khi mua nhà sổ chung
Trường hợp sở hữu chung hợp nhất:
- Vì ngôi nhà chúng ta mua thì sẽ không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở công chứng mà nó được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua hình thức lập vi bằng.
- Khoản 3, Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
- Người mua và người bán sẽ cùng nhau đến Thừa phát lại để lập vi bằng, vi bằng được lập thành văn bản Tiếng Việt với các nội dung bao gồm:
- Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
- Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng;
- Người tham gia khác (nếu có);
- Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;
- Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận (ghi nhận về việc giao tiền của bên mua cho bên bán, giao nhà của bên bán cho bên mua)
- Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
- Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.
- Ngoài ra kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác về việc mua bán của hai bên.(Căn cứ Điều 27, Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại).
Trường hợp sở hữu chung theo phần:
- Thực hiện lập và ký hợp đồng:
- Cả 2 bên mang các giấy tờ nêu trên đến phòng công chứng có thẩm quyền. Bên công chứng tiến hành kiểm tra giấy tờ. Sau khi xác nhận là hợp lệ sẽ tiến hành làm giấy tờ mua đất theo hợp đồng của 2 bên mang theo (nếu có) hoặc tự soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên.
- Cả 2 bên tiến hành xác nhận bằng cách ký tên, lăn tay vào hợp đồng. Sau đó, công chứng viên công chứng hợp đồng và hợp đồng sẽ được xuất ra thành 04 bản chính. Trong đó:
- Một bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).
- Một bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).
- Một bản lưu tại cơ quan thuế.
- Một bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.
- Thủ tục mua bán nhà đất:
- Kê khai và nộp thuế:
- Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai các quận, UBND xã (hoặc tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).
- Chuẩn bị hồ sơ:
- khai lệ phí trước bạ (2 bản do bên mua ký).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản do bên bán ký, trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (1 bản chính).
- Hợp đồng công chứng đã lập (2 bản chính).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (2 bản sao có chứng thực).
- 2 bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
- Chi phí thuế và các chi phí khác gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản nhà đất và các tài sản gắn liền;
- Thuế trước bạ: 0.5% tổng giá trị tài sản nhà đất và các tài sản gắn liền;
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp giao dịch;
- Phí thẩm định hồ sơ tính bằng 0.15% giá trị chuyển nhượng (mức thu tối thiểu 100.000 đồng tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
Thủ tục mua bán, sang nhượng nhà đất:
- Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn người làm thủ tục để nhận thông báo nộp thuế.
- Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định.
- Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai đã nộp thuế.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận sổ.
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc.
IV. Rủi ro khi mua nhà sổ chung
1.Mua nhà sổ chung có tách sổ được không?
Nhà sổ chung là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ sở hữu trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu nếu đất chung có diện tích nhỏ hơn thì thực sự là khó có thể làm thủ tục tách thửa đất, làm sổ đỏ riêng theo quy định cụ thể của từng tỉnh theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013.
Do đó nếu bạn muốn tách thửa đất thì trước hết phải xem nếu đất tách sổ riêng có đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu của các mảnh đã tách hay không. Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
2. Mua nhà sổ chung có vay ngân hàng được không?
- Là một tài sản có giá trị, ngân hàng sẵn sàng cho vay các khoản tín dụng thế chấp bằng bất động sản đồng sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp về tính sở hữu của tài sản này, một số ngân hàng yêu cầu người vay phải tách sổ hồng/ sổ đỏ chung trước khi vay. Điều này giúp khâu hồ sơ, thẩm định, quyền định đoạt tài sản trong trường hợp không trả được nợ,… trở nên đơn giản hơn rất nhiều.
- Tuy nhiên đối với việc mua nhà sổ chung, để vay ngân hàng cần đáp ứng một số điều kiện dưới đây:
- Sổ hồng chung phải có giá trị pháp lý cao, không có tranh chấp, không bị giữ lại hoặc thu hồi bởi cơ quan nhà nước.
- Sổ chung cần có thời hạn sử dụng đất ít nhất 50 năm nếu cấp sau năm 2012.
- Sổ hồng chung phải được đăng ký tại cơ quan quản lý đất và công bố thông tin trên Cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất.
- Sổ hồng chung phải đảm bảo sự đồng thuận, người sở hữu phải đồng lòng và ký cam kết thế chấp cho ngân hàng. Trong trường hợp một người không đồng ý hoặc không ký cam kết, ngân hàng sẽ từ chối yêu cầu vay.
- Sổ hồng chung phải được ngân hàng thực hiện đánh giá và thẩm định giá trị tài sản để xác định hạn mức vay. Mức vay được xác định trong khoảng 70% – 80% giá trị tài sản, tùy thuộc vào quy định cụ thể của mỗi ngân hàng.
3. Mua nhà sổ chung dễ xảy ra tranh chấp?
Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác công dụng hay hưởng lợi tức từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn nhận lợi tức nhiều hơn về mình. Nếu không có phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì tranh chấp khó có thể đi đến hồi kết.
V. Dịch vụ tư vấn khi muốn mua nhà sổ chung
Thừa phát lại Ngọc Phú cung cấp dịch vụ lập vi ghi nhận sự kiện, với đội ngũ Thừa phát lại có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi cam kết vi bằng được lập chính xác, minh bạch và có đầy đủ tính hợp pháp. Quá trình lập vi bằng hoàn toàn tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Nếu Quý khách hàng đang tìm kiếm một nơi để lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hãy liên hệ với Thừa phát lại Ngọc Phú, chúng tôi rất sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách nhanh chóng và bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng.
Thừa phát lại Ngọc Phú với đội ngũ thừa phát lại nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và am hiểu chuyên sâu về Thừa phát lại với tinh thần tận tâm, tận tụy sẽ đem đến cho Khách hàng những thông tin, cung cấp dịch vụ pháp lý một cách kịp thời và nhanh chóng.
Chúng tôi cũng cam kết các thông tin, dữ liệu của Khách hàng sẽ được bảo mật tuyệt đối và không tiết lộ cho bất kỳ bên thứ ba nếu không được sự đồng ý của Khách hàng.
