Hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất là thắc mắc của nhiều người hiện nay chưa được giải đáp chi tiết. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng ta cùng tìm hiểu khái quát về Vi bằng trong giao dịch nhà đất? Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng? Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng? Hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất? … Hãy cùng Thừa phát lại Ngọc Phú tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
I. Khái quát về Vi bằng trong giao dịch nhà đất
Lập vi bằng đối với việc mua bán đất hoặc căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận có giao kết về việc mua bán giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận qua các sự kiện hành vi là giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ tài liệu…
Vi bằng trong giao dịch nhà đất là một văn bản pháp lý quan trọng được lập ra để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc các quyền khác liên quan đến bất động sản trong quá trình giao dịch. Vi bằng trong giao dịch nhà đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho cả người mua và người bán.
Tuy nhiên, hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, vì vậy nên cân nhắc kỹ trước khi mua bán nhà đất qua hình thức này.
II. Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Căn cứ pháp lý theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b.Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”
Bên cạnh đó, căn cứ pháp lý theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:
“2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”
Do đó, giá trị pháp lý của lập vi bằng để mua bán nhà đất chỉ là nguồn chứng cứ và không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác.
Hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất thay cho giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất tiền, mất nhà và mất cả thời gian bởi vi bằng không thay thế được hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nên pháp luật cũng sẽ không bảo hộ được quyền sử dụng đất mà đáng lẽ được hưởng khi mua mảnh đất đó.
Xem thêm tại đây.
III. Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng
Thực tế cho thấy, lập vi bằng nhà đất thường ghi nhận những sự kiện về giao dịch bất động sản sau:
- Cho thuê căn hộ, nhà đất, mượn nhà đối với trường hợp nhà đất chưa được cấp sổ hồng, sổ đỏ.
- Nhà đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp hoặc đang chờ cấp sổ hồng, sổ đỏ.
- Thỏa thuận giao tiền cho người khác mua hộ bất động sản hoặc đứng tên sổ hồng, sổ đỏ.
- Thỏa thuận ngõ đi chung, phân chia quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.
- Việc giao nhận tiền thực tế trước và sau khi thực hiện thỏa thuận mua bán/chuyển nhượng bất động sản.
- Nhà đất tại khu tập thể, khu biệt thự đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ diện tích sử dụng nhưng chưa có sổ đỏ cho từng nhà riêng biệt.
- Căn hộ chung cư đã có giấy phép xây dựng (chưa hình thành), có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chung; chung cư đã tồn tại trong thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở riêng cho từng căn hộ.
- Ghi nhận hành vi chiếm giữ bất hợp pháp của người khác đối với bất động sản làm chứng cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Các cam kết, thỏa thuận của các thành viên trong gia đình, của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc khi tiến hành ly hôn về việc phân chia tài sản là bất động sản.
- Các thỏa thuận liên quan đến dồn điền, đổi thửa, cho thuê, cho mượn, mua bán đối với đất nông nghiệp.
IV. Hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất
Căn cứ pháp lý theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.
Căn cứ pháp lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất như sau:
- Hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập.
- Khi hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
V. Giải đáp thắc mắc
1. Pháp luật cấm lập vi bằng mua bán nhà đất không có Sổ đỏ?
Căn cứ pháp lý theo khoản 5 Điều 27 Nghị định 08/2020/NĐ – CP về các trường hợp không được lập vi bằng có quy định như sau: “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.” Như vậy, đối với nhà đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì vẫn lập vi bằng để chuyển nhượng bình thường nếu nhà đất đó có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
2. Có phải làm hợp đồng giả cách khi bán nhà sẽ có lợi hơn?
Việc ghi giá chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế là vi phạm pháp luật. Tùy vào mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế. Cụ thể như sau:
– Căn cứ điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi trốn thuế sẽ bị phạt từ một lần đến ba lần số thuế trốn.
– Trường hợp số thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên, người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế, theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017. Hình phạt thấp nhất với tội này là bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
3. Chi phí khi sang tên mua bán nhà đất là bao nhiêu?
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
- Lệ phí công chứng:
Dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100 nghìn
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
- Thuế thu nhập cá nhân:
Trường hợp 1: Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp tặng cho
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.
- Lệ phí trước bạ
Được tính bằng giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ
Trong đó,
– Mức thu lệ phí trước bạ với Nhà, đất mức thu là 0,5%.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
VI. Dịch vụ lập vi bằng uy tín tại Thừa phát lại Ngọc Phú
Quý khách có thể liên hệ với Thừa phát lại Ngọc Phú về thông tin hậu quả của việc lập vi bằng mua bán nhà đất qua các kênh:
Địa chỉ: 139H4 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng: 3C2 Đồng Khởi, phường Phú Khương, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre
hoặc số hotline: 0913 41 99 96
Email: thuaphatlaingocphu@gmail.com
Theo dõi Thừa phát lại Ngọc Phú tại đây: https://thuaphatlaingocphu.vn/
