Hình thức mua nhà vi bằng được áp dụng ngày càng phổ biến trong các giao dịch bất động sản hiện nay, tuy nhiên hình thức này không đảm bảo được quyền lợi cho người mua. Đa phần người mua nhà vẫn không biết về rủi ro mà bản thân có thể gặp phải khi mua nhà vi bằng và vấn đề này thường liên quan đến việc cấp sổ hồng, sổ đỏ đối với căn nhà đã mua. Vậy vi bằng là gì? Nhà vi bằng có làm sổ hồng được không? Trong bài viết dưới đây, Văn phòng Thừa phát lại Mãnh Phú sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về rủi ro mua nhà vi bằng và giải đáp thắc mắc của rất nhiều độc giả về việc nhà vi bằng có làm sổ hồng được hay không.
I. Vi bằng là gì?
Căn cứ Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Như vậy, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản mà trong đó thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại một cách chi tiết hành vi đã xảy ra trên thực tế mà thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Vi bằng có thể kèm theo các hình ảnh, băng đĩa và các tài liệu chứng minh khác để tăng tính xác thực của sự kiện hoặc hành vi. Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không thừa nhận giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động đó.
II. Mua nhà vi bằng có rủi ro không?
Mặc dù vi bằng được sử dụng trong nhiều trong các giao dịch bất động sản nhưng phần lớn mọi người đều không có khái niệm chính xác giá trị pháp lý của vi bằng trong việc mua bán nhà. Thậm chí, hiện nay có những trường hợp lầm tưởng rằng vi bằng có giá trị về mặt pháp lý và có thể thay thế cho các văn bản được công chứng, chứng thực.
Tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Việc mua nhà phải thực hiện công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán mới phát sinh hiệu lực pháp lý. Theo đó, tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác mà vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật.
Do đó, hình thức mua nhà vi bằng sẽ không có giá trị pháp lý bởi không đáp ứng điều kiện được công chứng, chứng thực. Người mua dù bỏ tiền để mua bất động sản đó nhưng lại không có bất kỳ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản đó và mọi hành vi như xây dựng, sửa chữa, thế chấp hoặc chuyển nhượng liên quan đến bất động sản này đều không hợp pháp. Vì vậy, mua nhà vi bằng ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp luật, tài chính. Có thể kể đến một số rủi ro khi mua nhà vi bằng như:
- Tính pháp lý không rõ ràng: Do vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận lại nội dung của một sự kiện hoặc hành vi xảy ra trên thực tế được thừa phát lại xác nhận, vi bằng không có giá trị thay thế cho các văn bản công chứng, chứng thực. Do đó, vi bằng chỉ đảm bảo cho việc giao nhận tiền và giấy tờ chứ không có giá trị đảm bảo quyền sử dụng đất của người mua. Cho nên trong trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ rất khó giải quyết và người mua sẽ gánh chịu rủi ro mất trắng tài sản.
- Khó vay vốn ngân hàng: Sử dụng hình thức mua bán nhà vi bằng sẽ không thể vay được vốn từ ngân hàng do vi bằng không có giá trị về mặt pháp lý.
Như vậy, trong trường hợp mua nhà phải được công chứng, chứng thực thì vi bằng chỉ có giá trị làm bằng chứng, được xem là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản.
III. Mua bán nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?
Sổ hồng còn được gọi theo thuật ngữ pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
Căn cứ Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp trong các trường hợp sau:
– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014.
Như vậy, theo Luật Nhà ở 2014, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và những giấy tờ này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, vi bằng do thừa phát lại lập không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp mua nhà vi bằng thì văn phòng thừa phát chỉ ghi nhận lại nội dung cụ thể của sự kiện giao nhận tiền, giấy tờ, và giao nhận nhà giữa các bên chứ không ghi nhận tính hợp pháp về nguồn gốc căn nhà nên vi bằng không thể làm cơ sở để người mua xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản này. Do đó, việc sở hữu nhà thông qua hình thức mua nhà vi bằng sẽ không thể làm sổ hồng. Nghĩa là người mua nhà vi bằng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Như vậy, theo Luật Nhà ở 2014, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và những giấy tờ này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nói tóm lại, nhà vi bằng sẽ không được làm sổ hồng, tức là không làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc mua nhà thông qua hình thức lập vi bằng có rất nhiều rủi ro, có nguy cơ thiệt hại lớn về tài sản như nhà đã bị người bán mang đi thế chấp ngân hàng hay người bán đã căn nhà đó cho nhiều người nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản. Với những trường hợp như vậy, người mua có thể sẽ gặp khó khăn khi kiện đòi cũng như có khả năng bị mất trắng, không thể lấy lại được số tiền ban đầu.
Do đó, để không phải mất tiền oan như các trường hợp vừa nêu trên thì mọi người cần phải hết sức thận trọng khi làm thủ tục mua nhà hoặc khi mua các tài sản có giá trị cao. Người mua cần đặc biệt cẩn thận tìm hiểu thông tin và không nên sử dụng hình thức mua nhà vi bằng để tránh gặp phải những rủi ro không mong muốn.
Trên đây là một số thông tin về mua nhà vi bằng mà Văn phòng Thừa phát lại Mãnh Phú cung cấp đến quý độc giả. Để được tư vấn chi tiết, quý khách hàng có thể liên hệ đến Văn phòng Thừa phát lại Mãnh Phú theo các phương thức sau:
THỪA PHÁT LẠI NGỌC PHÚ
Hotline: 0913 41 99 96 (24/7)
Email: thuaphatlaimanhphu@gmail.com
